Wat is overdrachtsbelasting?
Overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die wordt betaald op het moment dat de eigendom van Nederlands onroerend goed aan u wordt overgedragen. De notaris int deze belasting bij de levering (transport) en draagt deze af aan de Belastingdienst namens u, dus u ontvangt hiervoor nooit zelf een aparte rekening: het zit gewoon in uw kosten koper.
Het geldt voor vrijwel elke woningaankoop in Nederland, ongeacht uw nationaliteit of verblijfsstatus. Of u Nederlander bent, EU-burger, of van elders naar Nederland bent verhuisd, maakt geen verschil voor of u de belasting verschuldigd bent: alleen voor welk tarief van toepassing is op uw specifieke aankoop.
De drie tarieven van 2026
Een nieuw middentarief is ingegaan in 2026
- Eigen langdurige hoofdverblijf van de koper
- 2%
- Overige woningen (tweede woning, vakantiewoning, buy-to-let)
- 8%: verlaagd vanaf 10,4% in 2025
- Niet-woningen (bedrijfsruimten, grond)
- 10,4%
Vóór 2026 viel elke woning die u niet zelf ging bewonen onder hetzelfde tarief van 10,4% als bedrijfspanden. Vanaf 2026 geldt voor overige woningen een nieuw middentarief van 8%, terwijl niet-woningen op 10,4% blijven staan. Koopt u een tweede woning of een beleggingspand, dan is dit een aanzienlijke besparing ten opzichte van de oude regels.
De startersvrijstelling: 0%
Slechts één keer, en met een harde grens
- Leeftijdseis
- 18 tot 35 jaar op het moment van overdracht
- Grens woningwaarde (2026)
- €555.000 marktwaarde
- Aantal keer in uw leven
- Eén, ooit
Om in aanmerking te komen moet de woning ook uw eigen langdurige hoofdverblijf worden: buy-to-let en vakantiewoningen komen nooit in aanmerking voor het startertarief, ook niet als u binnen de leeftijdsgrens valt en de vrijstelling nog nooit heeft gebruikt.
De grens is een harde afkap, geen geleidelijke drempel. Komt u ook maar €1 boven €555.000 uit, dan geldt de vrijstelling helemaal niet meer: ook niet voor het deel van de prijs onder de grens. U betaalt dan de volle 2% over het hele bedrag in plaats van 0%. Ligt uw aankoop dicht bij de grens, controleer dit dan zorgvuldig voordat u tekent.
Hoe dit in de praktijk uitpakt
- Starter, 28 jaar, eigen woning van €450.000
- €0 (startersvrijstelling van toepassing)
- Buy-to-let appartement, €300.000
- €24.000 (tarief 8%)
- Bedrijfsruimte, €300.000
- €31.200 (tarief 10,4%)
- Eigen woning, 40 jaar (te oud voor startertarief), €450.000
- €9.000 (tarief 2%)
Komt bovenop de koopsom
Overdrachtsbelasting is een van de 'kosten koper', naast notariskosten, een taxatie en hypotheekadvies. Houd hier apart rekening mee, los van uw eigen inbreng: het wordt betaald bij de levering (transport) via de notaris, niet bij het tekenen van de koopovereenkomst.
Veelvoorkomende bijzondere situaties
- Samen kopen: het aandeel van elke koper kan afzonderlijk in aanmerking komen voor de startersvrijstelling, op basis van diens eigen leeftijd en eerste-keer-gebruik. Een partner die niet aan de voorwaarden voldoet, betaalt het standaardtarief over zijn of haar aandeel.
- Kopen via een BV: komt nooit in aanmerking voor het tarief van 2% of de startersvrijstelling, ongeacht wie er gaat wonen. Onroerend goed dat via een BV wordt gekocht, valt altijd onder het hogere tarief.
- Van gedachten veranderen: het tarief wordt bepaald op het moment van aankoop, op basis van uw opgegeven intentie. Koopt u tegen het tarief van 2% en besluit u later de woning toch te verhuren, dan verandert dat niet met terugwerkende kracht wat u al heeft betaald.
Bronnen
Dit artikel is gebaseerd op deze officiële pagina's. Bij verschillen gaat de officiële pagina voor.
Klaar om uw eigen cijfers te berekenen?
Probeer de rekenhulp overdrachtsbelasting