Uw hypotheek door de jaren: extra aflossen, verhuizen, scheiden, overlijden en verkopen

Extra aflossen

De meeste contracten laten u elk jaar 10% tot 20% van de oorspronkelijke lening boetevrij aflossen; het precieze deel staat in uw offerte. Voorbeeld: € 400.000 tegen 3,8%, na 5 jaar € 360.609 over, u lost € 20.000 extra af:

Denk aan de aftrek: minder rente betekent ook minder belasting terug. Tegen 37,56% is elke € 1.000 bespaarde rente netto ongeveer € 624 waard. Vergelijk dat met wat uw spaargeld na box 3 oplevert. Aflossen verlaagt ook uw schuld-marktwaardeverhouding, wat uw risicoklasse kan verlagen.

Boeterente

Lost u in een rentevaste periode meer af dan het boetevrije deel, of sluit u over, dan mag de geldverstrekker boeterente rekenen als de huidige rente lager is dan de uwe. Volgens de wet mag die niet hoger zijn dan het financiële nadeel van de geldverstrekker. Meestal geen boete bij verkoop en verhuizing, aan het eind van de rentevaste periode of na overlijden.

Lening en contractrente

€ 300.000, 4,5%

Huidige rente voor de resterende periode

3,5%

Boetevrij deel

10% = € 30.000

Renteverschil over de rest, per maand

€ 270.000 × 1,0% ÷ 12 = € 225

Over 6 resterende jaren, contant gemaakt

ongeveer € 14.600

Een vereenvoudigde versie van de methode die geldverstrekkers gebruiken; de precieze formule staat in de voorwaarden. De boeterente is aftrekbaar als rente.

Verhuizen

De bijleenregeling: de overwaarde uit de verkoop (eigenwoningreserve) wordt drie jaar lang geacht in de volgende woning te zitten. Voorbeeld: verkocht voor € 450.000, € 9.000 verkoopkosten, € 250.000 hypotheek over:

Eigenwoningreserve

€ 450.000 - € 9.000 - € 250.000 = € 191.000

Nieuwe woning plus kosten

€ 562.000

Maximale aftrekbare nieuwe lening

€ 371.000

Als u meer leent en het geld houdt

Rente over het extra deel is niet aftrekbaar, en dat deel is een schuld in box 3.

Scheiding

• Eén partner neemt de woning over: de geldverstrekker moet de ander ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, en wie blijft moet op één inkomen aan de normen voldoen. Het uitkopen van de ander is aftrekbaar als deel van de eigenwoningschuld.
• De partner die vertrekt, kan zijn deel van de rente nog maximaal 2 jaar aftrekken, zolang de ex-partner er woont.
• Met NHG kan een verkoop met verlies na een scheiding leiden tot kwijtschelding van de restschuld. Zie NHG.
• Meer over belasting en toeslagen bij scheiding.

Overlijden van een partner

De hypotheek stopt niet bij overlijden: de langstlevende partner en de erfgenamen blijven aansprakelijk. Een overlijdensrisicoverzekering lost (een deel van) de lening af; sommige geldverstrekkers verplichten die als u een hoog deel van de waarde leent. Een uitkering aan de partner kan tot de partnervrijstelling vrij zijn van erfbelasting. Zie overlijden en erven.

Verkopen

• De verkoopprijs lost bij de notaris de hypotheek af. Winst op uw eigen woning is onbelast.
• Een verlies laat een restschuld achter. Rente op een restschuld uit een verkoop sinds 2018 is niet aftrekbaar; met NHG kan die onder voorwaarden worden kwijtgescholden.
• Koopt u binnen drie jaar opnieuw? Dan geldt de bijleenregeling hierboven.

Een tweede woning of verhuur: box 3

Een woning die niet uw hoofdverblijf is, valt in box 3: geen renteaftrek, geen forfait, maar de waarde min de lening telt als vermogen, en u betaalt 8% overdrachtsbelasting. Voorbeeld: een vakantiewoning van € 300.000 met een lening van € 100.000, alleenstaand, geen ander vermogen:

Overdrachtsbelasting bij aankoop

€ 24.000

Box 3-belasting per jaar (forfaitair rendement, 2026)

€ 3.930

Berekend met de box 3-rekenmotor van deze site. Zie box 3 en werkelijk rendement voor de tegenbewijsregeling, en de vermogensbelastingcalculator.

Hoeveel kan ik lenen? · Annuïtair, lineair of aflossingsvrij · Rente en rentevaste periode · Hypotheekrenteaftrek · NHG · Kosten koper · Hypotheek voor expats · Verhuizen, aflossen, scheiden, verkopen · Hypotheekbegrippen