Een huis kopen in Nederland: stap voor stap, met uw hypotheek (2026)

2026 in één oogopslag

Kopen in Nederland gaat in een vaste volgorde. U kunt lenen tot de waarde van de woning, maar niet de kosten koper: daarvoor hebt u spaargeld nodig. De hypotheek wordt met officiële tabellen getoetst aan uw inkomen, en de rente is 30 jaar aftrekbaar als u minimaal annuïtair of lineair aflost.

Van eerste som tot sleutel

Een gewone aankoop van een bestaande woning

1. Oriëntatie
   Bepaal uw budget

   Schat uw maximale hypotheek met de normen van 2026 (hoeveel kan ik lenen?), controleer uw BKR-registratie en tel uw spaargeld voor de kosten koper.

2. Vanaf week 1
   Oriënterend gesprek met een adviseur

   Vaak gratis. U krijgt een realistisch maximum en een lijst met stukken: werkgeversverklaring, loonstroken, bankafschriften, legitimatie.

3. Bezichtigen
   Bezichtigen en bieden

   Een bod bindt pas als beide partijen het eens zijn. In drukke markten wordt vaak boven de vraagprijs geboden; een aankoopmakelaar kan adviseren over prijs en voorwaarden.

4. Akkoord
   Koopovereenkomst en 3 dagen bedenktijd

   De koop moet schriftelijk. Als particuliere koper van een woning hebt u drie dagen bedenktijd zonder reden. Neem ontbindende voorwaarden op voor financiering, NHG en een bouwkundige keuring.

5. Weken erna
   Waarborgsom of bankgarantie

   Meestal 10% van de koopsom, als storting bij de notaris of via een bankgarantie. Dat is uw boete als u afhaakt nadat de voorwaarden zijn verlopen.

6. Vóór de deadline
   Taxatie, aanvraag en hypotheekofferte

   Een gecertificeerd taxateur bepaalt de marktwaarde. De geldverstrekker beoordeelt uw dossier en doet een bindend aanbod dat u tekent voordat de financieringsvoorwaarde verloopt.

7. Overdracht
   Bij de notaris

   U tekent de leveringsakte en de hypotheekakte. De notaris betaalt de verkoper, int de overdrachtsbelasting en schrijft alles in bij het Kadaster. U krijgt de sleutels.

8. Daarna
   Inschrijven en maandelijks belasting terug

   Schrijf uw nieuwe adres in bij de gemeente en vraag daarna een voorlopige aanslag aan, zodat u de hypotheekrenteaftrek maandelijks terugkrijgt.

Van geaccepteerd bod tot overdracht duurt meestal enkele maanden; de datum spreekt u af in de koopovereenkomst. Nieuwbouw gaat via een koop-/aannemingsovereenkomst met betaling in termijnen tijdens de bouw.

Rekenvoorbeeld: een stel koopt een woning van € 450.000

Twee partners met € 60.000 en € 40.000 bruto per jaar (inclusief vakantiegeld), 33 en 37 jaar oud, kopen samen een woning van € 450.000 met energielabel A, ieder voor de helft. De voorbeelden rekenen met 3,8% rente, 10 jaar vast, de standaardwaarde in de hypotheekcalculator. Dat is een aanname, geen offerte: vergelijk de actuele rentes voordat u beslist.

Maximale hypotheek op inkomen (normen 2026, 10 jaar vast)

ongeveer € 467.000

Maximum op woningwaarde (100% van de koopsom)

€ 450.000

Hypotheek die ze nemen

€ 450.000, met NHG (onder de grens van € 470.000)

Bruto maandlast (annuïtair, 30 jaar)

€ 2.097

Overdrachtsbelasting

€ 4.500: 0% over de helft van de 33-jarige (startersvrijstelling), 2% over de andere helft

NHG-premie (0,4% van de lening)

€ 1.800

Belastingvoordeel jaar 1, aftrek bij de hoogste verdiener

ongeveer € 6.824 per jaar, of € 569 per maand

Netto maandlast, jaar 1

ongeveer € 1.528

Elk hypotheekonderwerp, één pagina

Verder: alle belastingen bij het kopen, overdrachtsbelasting, het eigenwoningforfait en de huren of kopen-calculator.

Wat u aan spaargeld nodig hebt

• De kosten koper: overdrachtsbelasting (tenzij de startersvrijstelling geldt), notaris, taxatie, advies, NHG-premie. Vaak enkele procenten van de koopsom.
• Een eventueel gat tussen de koopsom en wat u op inkomen kunt lenen, of als de taxatie lager uitvalt dan de koopsom.
• Een buffer voor verhuizen, inrichting en reparaties. Spaargeld dat u in de woning stopt, gaat uit box 3, wat uw box 3-belasting kan verlagen.
• Hulp van ouders: een kind van 18 tot 40 jaar mag eenmalig € 33.129 belastingvrij ontvangen (2026). Zie de schenkbelastingcalculator.