Hoeveel hypotheek kan ik krijgen? De leennormen van 2026

Twee grenzen: uw inkomen en de woning

De laagste van de twee is uw maximum. De kosten koper kunt u niet lenen; die betaalt u zelf.

Zo wordt de grens op inkomen berekend

1. 1
   Toetsinkomen

   Uw bruto jaarinkomen uit vaste en bestendige bronnen, meestal inclusief vakantiegeld en een vaste dertiende maand. Bij twee aanvragers tellen beide inkomens volledig mee (100%, sinds 2023).

2. 2
   Financieringslastpercentage

   Zoek het percentage voor uw inkomen en de toetsrente op in de tabel van 2026. Voorbeeld: een toetsinkomen van € 70.000 bij een toetsrente tussen 3,501% en 4% geeft 23,6%.

3. 3
   Maximale maandlast

   Inkomen × percentage ÷ 12, min de maandlast van andere schulden.

4. 4
   Omrekenen naar een lening

   De lening waarvan de annuïteit over 30 jaar bij de toetsrente gelijk is aan die maandlast, ongeacht welke aflosvorm u echt kiest.

Rentevast 10 jaar of langer

Toetsrente = de rente die u wordt aangeboden.

Rentevast korter dan 10 jaar, of variabel

Toetsrente = minimaal 5%, elk kwartaal vastgesteld door de AFM (heel 2026 5%). Dat beschermt u tegen een sprong in de maandlast als een korte rentevaste periode afloopt.

Maximale hypotheek per inkomen, 2026

Percentages uit de officiële tabel van 2026 (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, bijlage 1, tabel 1, voor aanvragers onder de AOW-leeftijd), toegepast met de methode hierboven en afgerond op € 1.000. Geldverstrekkers kunnen de extra's hieronder toevoegen, een iets ander inkomen hanteren of strenger zijn, dus zie dit als het wettelijke plafond, niet als belofte.

Wat uw maximum verhoogt

Alleenstaande aanvrager

Vanaf een toetsinkomen van € 30.000 mag de geldverstrekker tot € 17.000 buiten de inkomenstoets laten, zodat u zoveel meer kunt lenen. Dit mag, het hoeft niet.

Inkomen van de partner

Telt volledig mee, net als het hoofdinkomen.

Energielabel van de woning

Een beter label geeft een vast extra bedrag (tabel hieronder), bovenop de grens op inkomen.

Energiebesparende maatregelen

Isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen die u met de hypotheek financiert geven een vast extra bedrag, en mogen de lening tot 106% van de waarde brengen.

Vanaf 1 januari 2026 zijn de extra bedragen voor A+++ en A++++ omlaag gegaan, omdat er bij die woningen weinig energierekening meer te besparen valt.

Wat het verlaagt: studieschuld en andere leningen

Studieschuld (DUO)

Sinds 2024 rekenen geldverstrekkers met uw werkelijke maandlast bij DUO, gebruteerd met een factor die van de rente afhangt. Elke € 100 per maand kost bij 3,8% minstens € 21.500 aan hypotheek, en meer na het bruteren.

Persoonlijke leningen, private lease, creditcards

De meeste geldverstrekkers rekenen 2% van een kredietlimiet als maandlast, ook als u die nooit gebruikt. Een creditcardlimiet van € 2.500 is € 50 per maand, ongeveer € 10.500 minder hypotheek. Zeg limieten op die u niet nodig hebt.

Partneralimentatie die u betaalt

Verlaagt uw toetsinkomen of telt als maandlast.

BKR-registratie

Elke lening en kredietlimiet staat bij het BKR. Een achterstandscodering kan tot afwijzing leiden. Registraties blijven 5 jaar na het einde van een lening staan; een wetsvoorstel om dat naar 3 jaar te verkorten ligt bij het parlement.

Drie voorbeelden

Het stel kan ongeveer € 467.000 lenen, maar bij een woning van € 450.000 geldt eerst de grens van 100%. De 30%-regeling van de expat verhoogt het netto loon, niet het maximum: geldverstrekkers toetsen het bruto inkomen aan dezelfde tabel (hypotheek voor expats). De starter met € 100 per maand studieschuld leveert minstens € 21.500 in.

Hoeveel kan ik lenen? · Annuïtair, lineair of aflossingsvrij · Rente en rentevaste periode · Hypotheekrenteaftrek · NHG · Kosten koper · Hypotheek voor expats · Verhuizen, aflossen, scheiden, verkopen · Hypotheekbegrippen